Utilization of vacant houses空き家活用
- HOME
- 空き家活用
Utilization of vacant houses 空き家再生・投資化による活用方法について【空き家活用】
使い道のない空き家は解体するしかないと諦めていらっしゃいませんか？ そのようなお悩みのあなたに、大切な物件を最大限に活かす空き家再生の方法を、八尾市の株式会社 空き家総合研究所がご説明します。
空き家を活かすには、リフォーム・リノベーションして再利用するという方法があります。また、投資対象としてもご活用いただけます。当社では、空き家再生を通じ、地域社会の安心に貢献することもめざしています。空き家を活用したいとお考えの方は、お気軽に当社へご相談ください。
空き家を活用するためには
リフォーム・リノベーションをして再利用する
空き家をリフォーム・リノベーションして活用するには、大きく分けて2つの方法があります。1つめは中古住宅としてリフォーム・リノベーションし売却する方法です。最近、割安な中古物件の人気が高まっていますが、販売前にリフォーム・リノベーションしておくと、購入者を早く見つけることにつながります。2つめは中古住宅をリフォームしてから賃貸化する方法です。賃貸物件にすることで、毎月の家賃収入を期待できます。どちらの方法も、リフォーム・リノベーションによって物件の魅力をアップさせることで資産価値の向上をはかることができます。
自社で直接施工が自慢です
～当社のリフォーム・リノベーションなら細やか柔軟にご対応～
自社施工でリフォーム・リノベーションを行っている不動産会社の魅力は、なんといっても依頼主であるお客様のご希望がしっかり伝わることです。株式会社 空き家総合研究所が行う空き家のリフォーム・リノベーションは、空き家再生専門の工事を工務店と変わらない品質でお届けするネットワークができあがっております。
当社が依頼している職人は責任感が強く、現場での臨機応変な対応が可能です。近隣への細やかな配慮や、依頼主様のご要望にも柔軟に対応です。
当社は「空き家専門の工務店」です
当社のリフォーム・リノベーションは、独自のルートを活かして職人たちを抜擢し、直接コミュニケーションをとりながら自社施工しています。自分たちでリフォーム・リノベーションの知識を蓄え、工務店レベルの工事を実現しています。
また、当社では物件のリフォーム・リノベーション、賃貸管理、売買までワンストップ対応可能ですので、物件購入費用とリフォーム・リノベーション費用のバランスをとってプランニングを進めることができます。
リフォーム・リノベーションの知識が豊富な不動産売買担当者がお打ち合わせにもご対応できるため、スムーズに進めることができます。とくにお忙しいお客様にとって、時間の節約にもつながることでしょう。中古物件の売買からリフォーム・リノベーションから賃貸管理まで、安心して当社にお任せください。
リフォームのメリット・デメリット
お客様の空き家の再生利用方法としてリフォームがベストなのかどうかをチェックしておきましょう。
こちらではリフォームのメリット・デメリットについて、建て替え、改築、リノベーションと比較しながらご紹介します。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 建物のリフォーム・リノベーションは、家を建てるより工事期間を短縮でき、費用も安く抑えられます。工事期間が短くなる分、早急な機能改善も可能です。たとえば、水回りの不具合に対し、早急にリフォーム・リノベーションで改修することによって、建物全体の劣化スピードを抑えることにもつながります。ご所有の家の雰囲気が気に入っている場合には、そのイメージを残したまま、住みやすく改善することもできます。 | リフォーム・リノベーションでは基本的に内装や外装など、表面的な改修を行います。そのため、家の基礎部分や構造部分を改修する工事をリフォーム・リノベーションで対応する場合には、かえって費用が高くついてしまうこともある点にも注意しましょう。 |
空き家で投資をお考えの方へ
お客様からいただくお金のうち一部を社会貢献に使用しています
当社の売り上げの一部を地域の子どもたちに対して使用したり、交流の場づくりとして使用したりして社会貢献に勤めています。
このための資金として、オーナー様に物件をご購入いただいた際の費用や毎月の管理委託費のうち、一部を活用させていただいております。このようなかたちで、物件を購入してくださったオーナー様とともに、空き家の再生を通じて街の活性化につなげていきたいと考えております。
3種類の空き家投資のご紹介
１. 空き家の賃貸経営
空き家投資の中でもスタンダードな手法であり、不動産投資初心者の方にとっても、比較的取り組みやすい方法です。
リフォーム・リノベーションし、居住用の賃貸戸建て住宅として賃貸化します。建物の状態が良い場合には、リフォーム・リノベーションをせず、そのまま賃貸用に出すことが可能です。毎月の賃貸料が投資としての収入となります。
2. 空き家のリフォーム・リノベーション再販
リフォーム・リノベーションし、資産価値を高めてから、居住用の戸建て住宅として再販する手法です。空き家の売却益が投資としての収入となります。
立地や間取りなどを考慮し、売りやすい物件を見つけ、購入者のニーズに合わせたリフォーム・リノベーションを行う必要があります。不動産投資初心者には少し難易度の高い空き家投資の方法です。
3. 空き家を利用した事業経営
空き家を民泊やシェアハウス、店舗、コインランドリーなどの事業用にリフォームします。事業から生まれる収益が投資としての収入となります。
運営する事業に適した立地や広さの物件である必要があり、リフォーム・リノベーション費用も高くなるケースが多くみられます。事業運営に関するノウハウも求められるので、初心者には難易度の高い手法です。
空き家投資3つのメリット
| 空き家購入にかかる初期費用が必要ない | 投資目的で物件を購入する場合、一般的には1,000万円以上、場合によっては数千万円という高額な初期費用がかかります。ローンを組むことになり、その分のリスクが生じます。 これに対し、すでに物件を持っている分、購入にかかる初期費用は必要ありません。 |
|---|---|
| 空き家物件は表面利回りが高い | 表面利回りとは、物件価格に対してどれくらいの家賃収入が得られるかという収益性を示す数字です。マンション投資やアパート経営の場合、表面利回りは一般的に3～7％程度です。 これに対し、空き家投資では表面利回りが10％以上の場合も少なくなく、比較的高利回りを期待できます。 また、空き家の賃貸は家族向けが多く、単身者用と比較して入居期間が長期にわたる可能性が高いので、収益性が比較的高いと言えます。 |
| リフォーム費用の一部は減価償却できる | 耐震性を上げるなどの大がかりな空き家リフォーム・リノベーションは資本的支出となり、減価償却の対象です。確定申告が必要ですが、リフォーム・リノベーション費用を必要経費として計上することで、節税効果が期待できます。減価償却費は物件の耐用年数に応じた償却率をもとに計算されます。なお、築年数が耐用年数を超えている中古住宅の場合、リフォーム・リノベーション費用が法定耐用年数の20％の期間で減価償却できます。 |
空き家投資３つのデメリット
| リフォーム・リノベーション、修繕に追加費用がかかる場合がある | 築年数の古い物件の場合、リフォーム・リノベーションにかける費用が高くなりがちです。また想定していた場所だけでなく、排水管の劣化や屋根の状況など、修繕の必要な個所が見つかる場合もあります。 維持管理においても、同様のトラブルが発生し、修繕費用がかさむことがあります。 |
|---|---|
| 土地の担保価値・評価が低い | 比較的市場価値が低い空き家の場合、都市計画の制限を受けていることがあります。こうした制限によって他の用途には使えず、土地の評価額が低くなり、簡単に売却できないというリスクがあります。 一棟アパートなどの不動産投資では、最低限、土地価格での売却が可能なので、リスクが抑えられているものの、低価格ゆえに売却できなけば初期費用を回収できないおそれがあります。 |
| 空き室リスクが高い | 不動産投資で一番気になるのは空き室リスクです。一戸丸ごと貸し出す空き家は、単身者用のアパートやマンションに比べて、流動性は高くありません。 また、良好な借り主様が見つかれば、長期間にわたって安定した収入が期待できますが、空き室になった場合、新たな借り主様を見つけるには時間がかかる場合があります。 |
当社の
「実家で大家さんプログラム」
「相続した物件で不動産投資を始めてみたい」「賃貸経営に不安があり、あと一歩が踏み出せない」・・・そんなお客様のために、当社では空き家の現地調査から工事のプランニング、入居者募集までをサポートするプログラムをご提供しています。
プログラムは大家さんとして一人前になっていただくために、私たち空き家総合研究所が進め方をサポートしています。特に修繕工事の部分では、空き家専門の工務店である弊社が担当しますので、手間と費用が抑えることができます。ご興味のある方はぜひご相談ください。
現地調査
物件の立地、建物の状態を現地に伺い、確認します。また同時に、賃貸物件として再生するために工事が必要と思われる箇所を、ピックアップしていきます。
仕上げたい物件のプランニング
現地調査の結果をふまえ、どのような工事を行うか決定します。
工事の内容や概算見積もり、プランニング全般にいたるまでサポートいたします。
また周辺の家賃相場やライバル物件を確認し、工事完了後の賃貸化まで見据えたプランニングも行っており、入居者様が早く決まりやすいようにサポートさせていただきます。
プランニングを元に当社で工事
戸建て投資でもっとも費用のかかる部分が修繕工事です。工事を当社の工務店部門が行うことにより、お客様が思い描いた物件に仕上げます。
賃貸付けの情報収集とリーシング活動
物件が完成しても、入居者がいなければ収入を得られません。早く入居者が決まるように、押さえておきたいポイントをご紹介します。また、入居付け活動（リーシング活動）は当社が代行して行いますので、工事から入居付けまで、お手間がかかりません。