News&Blogお知らせ＆ブログ
2021/04/27 『空き家の活用』って業者さん任せて大丈夫なの？
親・親戚の相続等で昭和築のボロボロの家を手に入れちゃった・・・
という方は多いかと思います。
このような方の中には懇意にしている不動産屋さん・司法書士さん等がサポートしてくれて
問題を解決まで持っていけた方もいるとは思いますが
やはり大半のケースでは、実際に相続してみて
「いったいどうすればいいのやら・・・ﾄﾎﾎ」
となってしまうようです。
「空き家を相続しちゃった」場合に考えられるのは以下の選択肢ではないでしょうか。
- ●空き家の売却
- ●空き家の活用
- ●空き家の管理
今回は、上の3つの選択肢の中の「空き家の活用」についてみてみましょう。
空き家の活用は「プランニング」と「トラブル」に注意！
空き家の活用とは、相続した空き家を住居用賃貸物件や民泊、シェアハウス、テナントなど用途に合わせリフォームして活用することをいいます。
例えば住居用賃貸物件への活用では、リフォーム費用を数十万円～数百万円かけることで毎月の家賃収入が得られるということになります。
また民泊やシェアハウスへの活用では、運営次第で大幅なリターンを得られるかもしれません。
一方で気を付けなければならないのが
「リフォーム前のプランニング」と「活用中のトラブル等の対応」です。
リフォーム前のプランニング（活用方法を決め、どこにどのくらいの工事をして、実際にどのように運営していくか）が十分に考慮されていないと
賃借人さんのニーズとのミスマッチや家賃に対してリフォーム費用をかけ過ぎてしまうことにつながってしまいます。
また活用中のトラブル等の対応については
あらかじめ取り決めや最低限の専門知識が必要になってきます。
もしトラブルが拗れてしまうと、退去につながったり、最悪のケースでは裁判で争うことになったりする可能性もあります。
せっかくリフォームまでしたのに、ちょっとしたトラブルで所有者さんも入居者さんも嫌な気持ちになるのは極力避けたいですよね。
プランニングは「工事」と「不動産」両面の視点から考える
リフォームのプランニングは、「工事」の知識だけでも足りませんし「不動産」の知識だけでも足りません。
直さないといけないところを確実に見極めたうえで、活用後の収支までを考えた工事方法を決めていくためには、やはり両方の視点を持ってプランニングを行う必要があります。
活用プランを業者さんと一緒に作っていく場合には、その業者さんが工事のことも不動産のことも両面で考えながらプランを出してくれているのかを見極める必要があります。
業者さんが「リフォーム工事」と「不動産取引」の両方を行っているか確認することは、簡易的な見極め方法になるかと思います。
トラブルは管理会社におまかせして対処してもらう
活用中のトラブル、例えば住居用賃貸物件の入居者さんから「洗濯機の排水が、お風呂の洗い場に逆流している」との電話があった場合、ご自身で物件を管理しようと思うと、「現地調査」「原因究明」「対処方法」「適切な業者さんへの依頼」のステップをすべてご自身で行う必要があります。
知識があれば対応も可能ですが、そうでない場合は上記ステップに多くの時間がかかってしまい、トラブルを大きく膨らませてしまう可能性もあります。
そのため、基本的には活用中の物件は管理会社さんにお任せするのをお勧めしています。
住居用賃貸物件・シェアハウス・民泊・テナントなどにはそれぞれ専門の管理会社があります。
適切な管理会社に物件の管理を依頼することで、トラブルの一次対応を任せることができますので、トラブルを必要以上に膨らませてしまうなどのリスクは抑えられるでしょう。
一方で、住居用賃貸物件の管理をメインとしている管理会社にシェアハウスの管理を任せたり、あまり誠実な対応をしない管理会社に当たったりしてしまうと、かえってトラブルを肥大化させかねませんので管理会社選びは慎重に行う必要があります。「管理戸数が多いか」「事務所がお任せしたい物件の近くにあるか」「工事部門を持っているか」が簡易的な見極めになるかと思いますが、管理会社は数がとても多いですので、必ず複数の会社さんと直接お会いして決めるようにしましょう。
業者さんは敵ではなくパートナー
ボロボロの空き家を活用しようと思うと、ご自身の力だけでは難しいと思います。
そのためいろいろな業者さんと一緒になって、素敵な物件に仕上げていく必要があります。
プランニング・工事・管理と出会う業者さんの数はとても多いと思いますが、ここで忘れてはいけないのは、その業者さんたちはあなたの「パートナー」であるということです。
そして空き家の活用は「事業」ということです。
あなたの「事業」を適切な方向に導いてくれる「パートナー」選びは慎重に行いつつ、選んだからには信頼して一緒に事業をしていくんだ、という姿勢を大事にしましょう。